Эскроу-счета. «Уставшая Россия» обсудит особые условия для Татарстана

Новая система эскроу-счетов призвана обезопасить покупку квартир в новостройках и сделать ее более надежной в глазах дольщиков. Но есть некоторые нюансы, с которыми и предстоит разобраться до 1 июля 2019 года – к этому моменту механизм должен заработать в полную силу.

В чем суть новшества? Коротко так: дольщик теперь не будет напрямую платить строителю - средства направят на особый счет, и застройщик получит их только после сдачи дома. Перейти на эскроу-счета обяжут все проекты, в том числе, вышедшие на рынок до июля 2018 года. В Татарстане по этому поводу особые опасения. Как оказалось, из 109 республиканских застройщиков 59 под новые требования не подходят. Беспокойством с премьер-министром России Дмитрием Медведевым делился президент РТ Рустам Минниханов. Республика выдвинула свои требования:

• Предусмотреть возможность работы по старой схеме, если застройщик занимается проблемным объектом или объектами в высокой степени готовности.
• Дать регионам право самостоятельно определять застройщиков под старые схемы.
• Утвердить порядок использования средств на эскроу-счетах поэтапно, чтобы застройщик мог забрать деньги не только в финале проекта.

Другими словами, Татарстан просит значительно изменить предложенную систему. Согласился с идеями Медведев или нет, неясно. Пресс-служба минстроя РТ ограничилась общим: премьер «не оставил без внимания эти предложения и пообещал вернуться к их обсуждению». Возможно, отсюда и лирическое заявление министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ирека Файзуллина, прозвучавшее в ходе итоговой встречи с журналистами накануне.

«Вся Россия уже устала от борьбы с обманутыми дольщиками. 2019 год будет переходом к новым схемам финансирования этих процессов, — сказал министр. — Организационно у нас есть полгода это отработать, учесть все сложности системы, с компаниями, которые пока не знают этот процесс. Чтобы эти процедуры прошли безболезненно».

С другой стороны, Рустам Минниханов был назначен главным по строительству и ЖКХ в рабочей группе федерального Госсовета. И, по всей видимости, свои преференции республика получит.

Что меняется?

Сегодня все предельно просто. Дольщик напрямую платит застройщику и ждет, пока на его деньги построят дом. Затем вселяется. Или не вселяется, как это случилось с тысячами людей в Татарстане и России. Новая схема предполагает:

• Введение ограничений для строительных компаний – они должны быть специализированными с опытом работы не меньше 3 лет. Площадь застройки – не менее 10 тысяч квадратных метров.
• Есть ограничения на иные виды деятельности, например, предоставление займов и поручительств.
• Для получения проектной декларации застройщик должен обеспечить наличие на своем счету не менее 10 процентов проектно-сметной стоимости дома.

Пока застройщик решает свои проблемы, деньги дольщика находятся на эскроу-счете – банк блокирует их до окончания стройки и отдает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такой счет – собственность дольщика.

Строительство подорожает, или чего боятся застройщики

Застройщики будут строить за свой счет или за счет кредитных средств, затем выставят объект на продажу через эскроу-счета. Фактически долевое строительство останется в прошлом, что, конечно же, отразится на рынке. По всей видимости, крупные компании начнут поглощать мелкие. А спрос на квартиры с покупкой через эскроу-счета вырастет. Но чтобы добраться до такого пикового роста продаж, придется пережить переходный период.

Из-за перехода квартиры в домах на этапе «котлована» могут вырасти в цене, полагают в консалтинговой компании PwC. Подорожание составит около 9%, при этом стоимость готовых квартир после перехода на эскроу-счета не изменится – так говорят. Для проектов точечной застройки расходы увеличатся на 4,7% — это связано с необходимостью выплачивать банковский кредит. Для проектов комплексной застройки расходы вырастут на 3,8%. С другой стороны, застройщикам, использующим эскроу-счета, не придется платить взносы в Фонд защиты дольщиков – сейчас взнос составляет 1,2% от цены квартиры. Калькулируя затраты и приобретения, в PwC заявляют: застройщикам, чтобы сохранить рентабельность, придется повысить стоимость объектов на ранних этапах строительства на 9%. Дисконт для тех, кто покупает квартиры на этапе «котлована», составит 10% от цены готовой квартиры, а не 19%.

В федеральном минстрое опасения, связанные с ростом стоимости квартир, отмели.

«Застройщики получат денежные средства по рыночной ставке, и в зависимости от того, как у него будут идти продажи и какое количество эскроу-счетов будет открываться, будет корректироваться процентная ставка, она будет уменьшаться, - пояснил накануне министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Якушев. – Естественно, те проценты, которые будут заплачены за проектное финансирование, застройщик постарается заложить в квадратный метр. Поэтому те застройщики, у кого нет проблем с продажами, и кто достаточно быстро будет реализовывать свои проекты, то есть, мы говорим о качественных проектах, для них процентная ставка будет ниже, и о повышении стоимости квадратного метра тут говорить не проходится».

Проблемы возникнут лишь у компаний, который не смогут быстро реализовать квартиры. У таких игроков квадратный метр будет дороже, резюмировал министр. Как бы там ни было, в Татарстане уже начали обкатывать новую систему. 2 октября 2018 года «Унистрой» заключил первый договор проектного финансирования с использованием эскроу-счетов со Сбербанком. Таким образом, застройщик стал участником пилотного проекта по отработке взаимодействия девелопера и банка в новых условиях, рассказал коммерческий директор компании Искандер Юсупов. Свои модели сотрудничества подготовили банки ВТБ и «Ак Барс».